Hoe kunt u de flexibiliteitsscan gebruiken?
De flexibiliteitsscan kunt u op verschillende manieren gebruiken. U kunt de flexibiliteitsscan inzetten op portefeuilleniveau om verschillende gebouwen in uw portefeuille te toetsen op hun mate van adaptiviteit. U krijgt dan inzicht welke gebouwen beter of juist slechter voorzien in uw flexibiliteitsvraag. De flexibiliteitsscan kan ook gebruikt worden om één bestaand gebouw te toetsen. U onderzoekt dan in welke mate het gebouw kan meebewegen met veranderend gebruik of herbestemming van het vastgoed. U kan de flexibiliteitsscan ook gebruiken als u van plan bent een nieuw gebouw te ontwerpen of te verwerven. De flexibiliteitsscan geeft dan inzicht in de eisen die u aan het gebouw(ontwerp) moet stellen om te voorzien in de gewenste flexibele bouw of losmaakbaarheid.
Lange termijn: het gebouw van de toekomst
Utiliteitsgebouwen hebben een gemiddelde levensduur van 50 jaar. De gemiddelde levensduur van woningen is zelfs 75 jaar. Om serieus over de toekomst van gebouwen na te denken, moet u dus verder kijken dan de manier waarop het gebouw NU in gebruik is. Welke scenario’s voor toekomstig gebruik zijn volgens u realistisch? Is herbestemming van vastgoed naar een nieuwe functie gewenst, of stelt de huidige gebruiksfunctie in de toekomst andere eisen? Een gebouw is gemiddeld tussen de vijf en tien jaar in gebruik door dezelfde gebruiker. Veel korter dan haar levensduur. Voor de toekomstwaarde van uw gebouw moet u dus voorbij de huidige gebruiksperiode kijken.
Drie stappen
De flexibiliteitsscan bestaat uit de onderstaande drie stappen:
1. Uw Flexibiliteitsvraag
Met behulp van enkele vragen krijgt u een beeld van de mogelijke toekomstscenario’s voor uw gebouw. Zo brengt u de behoefte aan aanpasbaarheid in uw gebouw in kaart. Wilt u, binnen de grenzen van uw gebouw, ruimtes steeds opnieuw kunnen indelen? Wilt u kunnen uitbreiden? Of wilt u juist (delen van) het gebouw kunnen herbestemmen, afstoten of demonteren?
- Om uw flexibiliteitsvraag te bepalen, vragen wij u te kijken naar uw eigen organisatie en naar welke veranderingen in het gebruik mogelijk gaan plaatsvinden.
- Daarnaast kijkt u ook buiten de eigen organisatie naar de kwaliteit van de locatie van het gebouw.
- Tenslotte bekijkt u aan welke gebruiksfuncties er nu en in de toekomst behoefte is op deze locatie. Kijkend naar (demografische) trends- en ontwikkelingen en de marktvraag.
Er zijn vier typen flexibiliteit:
- (her)Indelingsflexibiliteit: de flexibiliteit om een gebouw, gebouwdeel of unit op een andere manier te kunnen indelen, inrichten of gebruiken.
- Uitbreidingsflexibiliteit: de flexibiliteit om een gebouw, gebouwdeel of unit te kunnen uitbreiden.
- Afstootflexibiliteit en losmaakbaarheid: de flexibiliteit om een gebouw, gebouwdeel of unit te kunnen afstoten. Hiervoor is het wenselijk (delen van) het gebouw te kunnen demonteren.
- Losmaakbaarheid: de flexibiliteit om een gebouw, gebouwdeel of unit te kunnen demonteren. Dit is relevant als het gebouw op korte termijn uit gebruik raakt en ook uit gebruik blijft.
Als u de uitkomsten van stap 1, uw flexibiliteitsvraag, ook voor een ander gebouw wilt gebruiken, dan kunt u deze ook kopiëren voor een ander gebouw. Gebruik hiervoor de knop: ‘Kopieer flexibiliteitsvraag’
2. Gebouwtoets
Met enkele vragen over gebouwindicatoren toetst u in welke mate uw gebouw aan uw eerder vastgestelde flexibiliteitsvraag kan voldoen. U ziet ook welke gebouwindicatoren cruciaal zijn voor flexibel bouwen, omdat ze na de bouw moeilijk zijn aan te passen.
- In de vragen komen verschillende gebouwindicatoren aan bod (bijvoorbeeld verdiepingshoogte, vloeroppervlak, daglicht en constructie) en hun functionele prestatie-eisen. U geeft aan in hoeverre (het ontwerp van) uw gebouw aan deze eisen voldoet (slecht, matig, goed of best). Hoe beter de score, hoe groter het adaptief vermogen.
- De vragen over gebouwindicatoren zijn verdeeld in verschillende bouwlagen, zoals gebruikt in de shearing layers van Stewart Brand. Deze shearing layers zijn omgeving & perceel, constructie, gebouwschil en inbouwpakket. Volgens Brand verouderen de verschillende lagen van een gebouw in hun eigen tempo. Elke shearing layer heeft dus zijn eigen gemiddelde levensduur. Gebouwindicatoren en ontwerpeisen binnen een laag met een langere levensduur, zijn vaak bepalender voor het adaptief vermogen van uw gebouw, omdat ze na de bouw moeilijker zijn aan te passen.
- Met vlaggen wordt aangeduid welke indicatoren veel impact hebben op de adaptiviteit van een gebouw. Wanneer uw gebouw slecht scoort op een indicator met een vlag, is het heel lastig het gebouw aan te passen voor (ver)ander(end) gebruik.
3. Resultaten en advies
De resultaten van ‘uw flexibiliteitsvraag’ en ‘de gebouwtoets’ worden duidelijk weergegeven in één overzicht. U ziet snel hoe goed uw gebouw aan uw flexibiliteitsvraag voldoet en welke ontwerpeisen of elementen in uw gebouw nog extra aandacht verdienen. Zo maakt u nu al slimme keuzes voor de toekomst van uw vastgoed. In het overzicht ziet u aan welke type flexibiliteit u behoefte heeft. Vervolgens zijn de vragen en gebouwindicatoren geselecteerd die van belang zijn voor dit type flexibiliteit.
- Als u een bestaand gebouw heeft getoetst, krijgt u een overzicht van alle scores voor de gebouwindicatoren die passen bij de door u opgegeven flexibiliteitsvraag. Zo ziet u precies welke gebouwindicatoren extra aandacht behoeven en op welke punten uw gebouw al goed scoort. Hoe meer indicatoren positief scoren, hoe beter het gebouw nu al past bij uw behoefte aan flexibiliteit. De toekomstwaarde van het gebouw is daardoor hoger. Hoe meer indicatoren negatief scoren, hoe meer inspanning (geld, materiaal en energie) het kost om het gebouw geschikt te maken voor ander gebruik. De toekomstwaarde is daardoor lager. In de toelichting per gebouwindicator ziet u de streefwaarde om wél adaptief te zijn.
- Wanneer u naar een nog te ontwikkelen of verwerven gebouw kijkt, ziet u in de rapportage een overzicht van gebouwindicatoren die passen bij de door u gewenste flexibiliteit. Bij elke gebouwindicator staat wat de streefwaarde is om adaptief te zijn.